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                                          公共物業維權,業主都在爭什么?(一)
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                                           時間:2018-08-17 14:12:40 | 瀏覽:次 | 來源:

                                           

                                          廈門中院法官實地查看涉訟小區物業情況

                                           

                                          近年來,隨著我國住房商品化改革的推進和公民權利意識的提高,小區業主及其代表組織——業主委員會表達自身利益訴求的現象層出不窮,業主及業主委員會與房地產開發商、物業公司、政府職能部門及其他相關利益主體之間產生激烈博弈。近日,記者在福建省廈門市中級人民法院采訪時發現,該院近年來受理了為數不少的業委會向法院起訴主張權益的新類型民事訴訟。這些新型案件涵蓋了土地權屬爭議、建筑物區分所有權、相鄰關系等諸多問題。這些問題不僅給法院辦案帶來了新難題,而且為社會帶來了新的警示與思考。

                                           

                                          未經政府處理,用地之爭可否到法院起訴

                                          1997年12月,廈門市政府批復同意出讓國有土地2.2萬平方米作為文園公寓商品房的建設用地。此后,廈門市土房局與萬壽公司、華人公司就上述土地簽訂國有土地使用權有償出讓合同書。

                                          2001年7月,廈門市計委批復同意文園公寓項目調整建設規模并變更合作建設單位。2001年9月,廈門市土房局與華人公司、鷺飛招待所(化名)、某部隊簽訂補充合同,約定鑒于萬壽公司法人資格已被注銷,其分成所得由鷺飛招待所、某部隊承接,原合同土地使用權人修改為華人公司、鷺飛招待所、某部隊。同年11月,廈門市土房局頒發《廈門市土地房屋權證》,權屬人登記為上述3家單位。

                                          2016年1月,文園公寓業委會向鷺飛招待所提起物權保護訴訟,要求確認該公寓95號房屋所占土地使用權歸全體業主所有,并由鷺飛招待所賠償損失。文園公寓業委會提交小區的規劃總平面圖及10號樓的竣工圖紙,并主張圖紙中標示編號11地塊位于文園公寓用地紅線范圍內,原為小區花園,現被鷺飛招待所用于建設95號房屋。鷺飛招待所認為95號房屋系軍產,所占土地的使用權并不屬于文園公寓全體業主所有,并提交《房屋使用權證》,其中載明95號房屋的使用權人系鷺飛招待所。

                                          廈門中院審理后認為,雙方當事人的爭議焦點圍繞95號房屋所占土地的使用權歸屬。依照相關法律規定,土地權屬爭議應先由政府處理,且不屬于民事案件受理范圍。故裁定駁回文園公寓業委會的起訴。

                                          “此案的焦點問題在于土地權屬爭議的解決路徑。”承辦法官胡林蓉解析,用地紅線是各類建筑工程項目用地的使用權屬范圍的邊界線。但規劃部門制作的用地紅線圖并非法律上對土地使用權的確權憑證,土地權屬應以土地管理部門經地籍測量確權后核發的土地使用權證為準。文園業委會雖主張95號房屋所占土地在小區用地紅線范圍內,但未提供相應的土地使用權證,鷺飛招待所雖對該爭議土地已實際使用多年,但亦未提供相應的土地使用權證。因此,雙方對該土地存在土地權屬爭議。

                                          土地管理法第十六條第一款規定:“土地所有權和使用權爭議,由當事人協商解決;協商不成的,由人民政府處理。”第三款規定:“當事人對有關人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內,向人民法院起訴。”可見,土地確權是法律賦予各級政府的一項職責,土地權屬爭議應以政府的處理作為提起訴訟的前置必經程序。未經政府處理而徑行起訴的,人民法院應裁定不予受理或駁回起訴。需要指出的是,依國土資源部《土地權屬爭議調查處理辦法》第三十一條的規定及審判實踐,當事人對政府作出的土地權屬的處理決定不服而提起訴訟的,屬于行政訴訟,人民法院應當作為行政案件受理。

                                          因此,廈門中院依法裁定撤銷一審判決,駁回文園業委會的起訴。

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